本報記者 張曉玲 廣州、深圳報道
無論各界承認與否，中國房地產(chǎn)市場從新一輪調(diào)控以來，一直行走在去杠桿化、去泡沫化的通道中。高負債的房企受到考驗，主流房企在想方設(shè)法降價去庫存、降低負債率。
美國QE3推出后，本報記者采訪的數(shù)位國內(nèi)外經(jīng)濟學(xué)家及學(xué)者認為，QE3與前兩輪量化寬松明顯不同，對于中國經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)市場的影響有限，推高房價更不太可能。
國內(nèi)信貸擴張有限
多位經(jīng)濟學(xué)家指出，促進房地產(chǎn)市場和就業(yè)，是美聯(lián)儲QE3出臺的主要目的。
“QE3的實施會不會導(dǎo)致資本大量涌入中國？我認為不會。”德國哥廷根大學(xué)助理教授于曉華說，美國股市已恢復(fù)到危機前，占經(jīng)濟90%的短期投資行業(yè)表現(xiàn)非常好。從長期來看，如果美國房地產(chǎn)回升，經(jīng)濟恢復(fù)增長，中國資本反而會大量涌入美國，加大中國經(jīng)濟的困境。
這或許是萬科[簡介 最新動態(tài)]等房地產(chǎn)商進軍海外市場的原因。萬科總裁郁亮表示，萬科已開始將目光瞄向海外的華人市場，首選美國。萬科美國業(yè)務(wù)推進小組已經(jīng)成立。
針對美國QE推出將推動我國房價上漲的觀點，美國達拉斯聯(lián)邦儲備銀行高級經(jīng)濟學(xué)家王健認為，這種觀點忽略了一個方面，即中國央行擁有選擇權(quán)，在美國QE 出臺后，可以選擇不跟進“印鈔”。比較2009-2010年外匯儲備增速和M2增速可以看到，外匯儲備沒怎么增加而M2猛增，說明貨幣發(fā)行是內(nèi)部信貸擴張造成，而非美元流入。這才是中國前幾年通脹的真正原因：央行為刺激經(jīng)濟印了大筆錢。
中國社科院金融研究所研究員易憲容也認為，央行的貨幣政策如何變化，決定當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向。他分析，QE3推出后，我國央行或以更為審慎的方式來平衡QE3的沖擊與影響，以保證房地產(chǎn)調(diào)控方向不改變。
實際上，國內(nèi)信貸擴張的空間已有限。我國國內(nèi)信貸余額占GDP比重早在2010年已達到150%，并在繼續(xù)上升。而美國僅略高于100%。
瑞銀特約首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤認為，中國信貸擴張的危險在于擴張的規(guī)模和速度。此外，杠桿率的快速攀升發(fā)生在經(jīng)濟增長放緩的時期，而舉債的主體則大多為地方政府及其投資平臺。這兩點都令人頗為擔憂。預(yù)計未來幾年銀行信貸的增長將慢于名義GDP。
這意味著，央行已不可能像2009年那樣跟隨QE大量發(fā)鈔。9月25日，央行公告，當日進行了兩期逆回購操作，2900億元創(chuàng)歷史最高。分析人士稱，這意味央行希望用信號意義較弱的方式促進松動貨幣流通，也使得市場的降準預(yù)期進一步推后。
此外，企業(yè)舉債的空間亦有限。中國社科院副院長李揚指出，2011年中國企業(yè)的負債占GDP比重已達107%。而OECD（經(jīng)合組織）企業(yè)的負債如果占GDP的90%就很危險了。
去泡沫化長期持續(xù)
回到房地產(chǎn)市場本身，成交已現(xiàn)乏力，滯漲特征隱現(xiàn)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至9月16日，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為119581套。環(huán)比8月同期下降11.6%，但不少城市的房價則繼續(xù)上漲。8 月70個大中城市中，環(huán)比上漲的有36個，超過5成。21世紀不動產(chǎn)分析師張磊認為，央行三季度例會并未傳出貨幣進一步寬松的明顯信號，國家仍將對房地產(chǎn)市場實行偏緊的信貸政策。
“中國的房地產(chǎn)市產(chǎn)泡沫正在爆裂的火山口，這么高的房價，聰明的投資人不會不知道風險！庇跁匀A直言。內(nèi)地樓市的外商投資在大幅減少。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資293億元，同比大降53.7%。
新加坡凱德置地中國區(qū)總裁廖茸桐對記者說，去年至今這一輪的調(diào)整中，不光是外資，一些比較小的民營企業(yè)也在撤出中國房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場的風險越來越大，現(xiàn)在可能是洗牌的一次機會。
曾在日本留學(xué)的于曉華長期關(guān)注內(nèi)地樓市。他認為，日本和中國都是因為固定匯率下的出口順差，導(dǎo)致了大量的貨幣發(fā)行，使得流動性泛濫。日本1986年為了應(yīng)付日元升值可能出現(xiàn)的通貨緊縮，實施大規(guī)模寬松的貨幣和財政政策；中國2008年為了應(yīng)對世界金融危機，同樣采取了寬松的貨幣和財政政策。泡沫之源，都是流動性過剩。2010年開始，中國房地產(chǎn)調(diào)控踏上去泡沫化的征程。
與QE3相關(guān)的另外一個對房價影響巨大的因素是人民幣匯率。于曉華認為，如果人民幣繼續(xù)升值，出口企業(yè)更加危險；由于天量人民幣的流動性，通脹率高企，中國的生活成本不比西方低，人民幣貶值預(yù)期已經(jīng)形成。
北師大金融學(xué)者鐘偉擔心的是，如果中國經(jīng)濟增長的轉(zhuǎn)型不太成功，如果沒有堅定的深化經(jīng)濟改革的決心，則匯率的波動，帶來資本大幅度的逆轉(zhuǎn)，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。
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