葉檀：樓市分化時(shí)代到來

財(cái)經(jīng)評論員 葉檀（資料圖）

　　樓市分化時(shí)代到來。核心城市、資金與人口導(dǎo)入的城市，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升;以往泡沫過高、目前仍未找到經(jīng)濟(jì)突破點(diǎn)的非核心城市房價(jià)下跌，人口與資金流出的城市，房價(jià)大幅下降。

　　據(jù)高和資本《2012年民間資本與房地產(chǎn)研究報(bào)告》�？赋觯康禺a(chǎn)區(qū)域分化明顯，溫州房價(jià)大幅下降，但成交量仍不理想；鄂爾多斯(600295,股吧)除房屋“抵債”式出售外，基本無市場成交。溫州和鄂爾多斯為民間資金本地積累型地區(qū)，民間借貸資金鏈斷裂后難以支撐虛高的房價(jià)；山西和陜北屬于民間資金外流型地區(qū)，本地房地產(chǎn)投資需求相對較少，市場調(diào)整有限。依此推測，市場上升空間也有限。

　　而其他一些地區(qū)房地產(chǎn)市場依然保持平穩(wěn)，如全國重點(diǎn)城市京滬等地，以及區(qū)域性核心城市鄭州、太原、武漢等地。從房租價(jià)格看，在2010年實(shí)行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，以住宅為主的房租價(jià)格大幅上升，尤其以北京等地的核心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹕蠞q速度最為迅猛，說明在通脹壓力與資源集聚效應(yīng)下，核心城市仍有房價(jià)穩(wěn)中有升的內(nèi)在動(dòng)力。

　　房價(jià)下跌的地區(qū)具備共同點(diǎn)，民間信貸網(wǎng)絡(luò)遭到毀滅性打擊，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、未來幾年經(jīng)濟(jì)增長信心嚴(yán)重低迷，無法集聚資源。

　　以溫州為例，在對溫州企業(yè)主訪談過程中，對于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期的預(yù)判多數(shù)企業(yè)主驚人的一致：溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)至少需要5年，民間信用關(guān)系恢復(fù)至少需要10年。而煤炭價(jià)格經(jīng)歷了黃金十年后，從去年年底的大幅下挫嚴(yán)重打擊了鄂爾多斯等地的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。